来源：大雪财经
2022年，华润置地多项盈利指标呈下行趋势。其中，收益和年内溢利分别同比下降2.38%、13.44%；该公司拥有人应占年溢利和毛利率则较上年同期降13.30%和0.8个百分点
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疫情褪去、经济复苏、政策松绑，但房地产行业尚难言全面回暖。
从政策方面来看，今年一季度，改善市场预期，修复行业信心，似乎成为当前主基调。但要需要注意的是，“防风险”同样是一季度广被提起的高频词汇之一。这意味着，政策在积极促需求的同时，仍抱持稳定支柱、避免大起大落的谨慎态度。
同期，房企亦对行业回温保持审慎乐观。据克而瑞数据统计，拿地方面，截至今年二月末，新增土储货值、投资金额和建面百强门槛值，合计分别为3594亿元、1358亿元和2694万平方米，同比降幅在15%至20%之间。从投资总量上看，与2020年、2021年差距较大，甚至未回到2022年同期水平。
再来看业绩表现，今年1—2月，百强房企累计实现销售操盘金额8219亿元，与2022年、2021年同期数据相比均有所下滑，仅与2020年同期基本持平。至于未来能否止跌回升，还是未知数。
在总体低迷的行业趋势下，亦有部分房企并未放缓扩张脚步，依然坚持此前逆势扩张战略。
《投资时报》研究员注意到，于3月29日刚完成对华夏幸福（600340.SH）旗下项目股权收购的华润置地有限公司（下称华润置地，1109.HK），4月4日再发公告称，拟以2.9亿元收购合营企业股权，以发展武汉项目。经营上，截至今年2月末，华润置地累计合同销售金额约402.2亿元，按年增加60.4%。
而持续扩张下，华润置地或面临不小压力与挑战。数据披露，2022年全年，该公司多项财务指标出现下滑，包括收益、年内溢利、毛利等等。其中，该公司拥有人应占溢利是多年来首次下降。
值得关注的是，4月12日，一封关于华润置地及安永会计师事务所(下称安永)的匿名举报信在网上流传。该举报信指安永管理层以低价购买华润置地位于海口的房产，双方或存在商业利益输送行为。据悉，安永曾于2018年3月至2023年3月担任华润置地独立核数师。
针对举报信内容，华润置地方面对外发布公告称，“经初步调查与核实，上述网上信息对华润置地的质疑与事实严重不符。华润置地对网上传播虚假消息的人士保留法律追究的权力。”
多项财务指标出现下滑
华润置地于1994年改组成立，是华润（集团）有限公司旗下负责城市建设运营的战略业务单元。1996年，该公司登陆香港联交所。作为行业领先城市投资开发运营商，华润置地经营范围广泛，主营业态涵盖住宅、公寓、购物中心、写字楼、酒店、商业运营、物业管理、产业地产、长租项目等。
近日，华润置地披露最新财报显示，2022年该公司一改近年来总体稳增态势，多项财务指标出现下行。其中，全年综合营业额同比微跌2.38%至2070.61亿元，年内溢利同比下降13.44%，仅有323.70亿元；公司拥有人应占年内溢利和毛利分别较上年同期减少43.09亿元、29.09亿元；而同年毛利率则同比缩水0.8个百分点，进一步下滑至26.2%。
对于2022年经营表现，华润置地方面仍持乐观积极态度，表示“在疫情反复、行业下行、人民币汇率走弱等多重挑战下，公司积极调整策略，提升管理效率与质量，在艰难形势下保持平稳发展。”
然而，多项盈利指标下行，尤其是该公司拥有人应占年内溢利是多年来首次下降的情形，难免引起投资者担忧。甚至有分析认为华润置地或在盈利方面遇到了难题。
事实上，华润置地业绩下行早有预兆。自2019年起，该公司全年综合毛利率便陷入持续下滑态势，从2018年的43.4%一路降至2022年的26.2%，短短四年时间缩水17.2个百分点。
目前，房地产行业回温速度尚不明朗，而华润置地2023年则定下3000亿元销售目标。据最新经营数据披露，该公司今年前两个月累计实现合同销售额约402.2亿元，若要达成该目标，此后几个月里该公司需实现259.78亿元/月销售额。
华润置地近年来公司拥有人应占溢利及毛利率变化情况（亿元；%）
数据来源：公司财报
扩张下的压力与挑战
与部分房企不同的是，在过去几年行业寒冬里，华润置地一直采取扩张战略，2019年至2022年，华润置地各年新增土储计容面积均在千万平方米以上，截至2022年12月31日，该公司总土地储备已较2018年同期增超500万平方米。
一方面，高速扩张拿地的确助力华润置地有力稳固了行业市场地位，为该公司业绩持续增长进一步夯实基础；但另一方面，由此不断产生的成本也对该公司盈利造成一定压力。
在行业低迷年份里，华润置地拿地成本总体一直徘徊在高位，2019年至2022年该公司总地价分别为1424亿元、1379.5亿元、1489.6亿元和1442.3亿元，四年累计超五千亿元。
与此同时，华润置地在全国范围内结算营业额却并未实现如期稳增，即由2018年1051.48亿元增至2021年1838.61亿元后，于2022年止增转减，降至1761.62亿元。
《投资时报》研究员注意到，进入2023年后，在盈利承压情况下，华润置地并未减弱此前拿地势头。
今年3月，华润置地董事会宣布，公司于当月29日完成对4家目标公司股权收购，包括华御江（武汉）房地产开发有限公司，华御汉（武汉）房地产开发有限公司，华御元（南京）房地产开发有限公司，以及华御城（深圳）物业管理有限公司，成交价为124亿元。据悉，华润置地所收购的这4家公司主要从事物业开发、物业管理及物业投资业务。
据克而瑞数据统计，今年1至3月，无论是操盘金额、还是操盘面积，华润置地都占据百强房企中第五席位。
4月4日晚间，华润置地又发布一则新关联交易称，为了在武汉进行物业发展，该公司拟以总价2.9亿元收购合营企业股权。公告显示，该土地位处武汉市江岸区建设大道西北侧，惠济二路东侧，总地盘面积约2.19万平方米。合营企业拟将该土地重建为包括私人住宅物业及商业物业。
内容来源：《投资时报》
研究员 吕贡
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